遺留分を請求されたら不動産の評価はどうなる？実家・土地の価格が重要になる理由を行政書士が解説

「父の遺言で実家を相続したが、兄弟から遺留分を請求された」

「長男が自宅を相続したが、他の相続人から『その家はいくらの価値があるのか』と言われている」

このような相続トラブルでは、不動産の評価額が大きな問題になります。

遺留分侵害額請求は、金銭によって解決する制度です。そのため、相続財産の中に家や土地などの不動産がある場合、「その不動産をいくらと評価するのか」によって、支払うべき金額が大きく変わる可能性があります。

この記事では、遺留分請求における不動産評価の考え方や注意点について、分かりやすく解説します。

遺留分侵害額請求では不動産の評価が重要

例えば、相続財産が、

  • 実家（土地・建物）
  • 預貯金

だけの場合を考えてみます。

実家の評価が1,000万円なのか、2,000万円なのかによって、遺留分として請求できる金額も変わってきます。

そのため、相続人同士で、

「この家はそんな価値はない」

「もっと高く売れるはずだ」

など、評価額について意見が対立することも少なくありません。

不動産の評価方法は1つではありません

不動産には、さまざまな価格の考え方があります。

① 固定資産税評価額

市町村が固定資産税を計算するために決めている価格です。

毎年送付される固定資産税納税通知書などで確認できます。

ただし、実際に売却できる価格とは異なる場合があります。

② 相続税評価額（路線価など）

相続税を計算する際の基準となる評価額です。

土地については、路線価方式や倍率方式により計算されます。

しかし、これも実際の市場価格とは一致しないことがあります。

③ 不動産の時価（市場価格）

実際に市場で売買されると想定される価格です。

周辺の取引事例や、土地・建物の状況、需要などを踏まえて判断します。

遺留分侵害額請求では、具体的な事情によりますが、実務上は相続開始時を基準とした時価をもとに判断されることが一般的です。

特に地方の不動産は評価が難しい

秋田市をはじめ地方では、

  • 空き家になっている実家
  • 築年数の古い住宅
  • 需要の少ない土地

なども多くあります。

「固定資産税評価額では高いが、実際には買い手が見つかりにくい」

「建物を解体しなければ売却できない」

というケースもあります。

そのため、机上の計算だけではなく、実際の市場を踏まえた不動産評価が重要になります。

遺留分を請求された場合、まず不動産の査定を

遺留分侵害額請求を受けた場合、感情的に話し合いを進めるのではなく、まずは不動産の価値を客観的に把握することが大切です。

そのためには、

  • 周辺の売買事例を確認する
  • 現地の状況を調査する
  • 複数の視点から価格を検討する

ことが必要になります。

適切な評価を行うことで、相続人同士の話し合いも進めやすくなります。

遺言を作成するときも不動産評価が重要です

遺言書で、

「長男に自宅を相続させる」

という内容にする場合でも、将来の遺留分トラブルを考える必要があります。

例えば、

  • 自宅を長男に相続させる
  • 他の相続人には預貯金を残す
  • 生命保険を活用する

など、不動産の価値を踏まえた遺産の分け方を検討することが大切です。

秋田で相続不動産の評価・遺言相談なら「わたしの遺言・相続相談窓口」へ

相続した家や土地は、単に「ある・ない」だけではなく、いくらの価値があるのかを把握することが、円満な相続への第一歩です。

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